◆产品亮点

◎交易对手背景强——集团名列中国商业地产10强，主要商业项目已实现新加坡BT上市；

◎抵押物价值充足——中山繁华商圈超额抵押物担保，押品价值超3.7亿元，抵押率不足54%；

◆风控措施

1.抵押担保

中山市大信置业有限公司、中山市大信管理投资有限公司和中山市大信新家园房地产开发有限公司提供各自名下合计58间商铺为借款人本笔贷款作抵押担保，抵押物建筑面积21081.90平方米，总评估价值约37240万元，抵押率约53.71%。若办理抵押登记手续时，上述抵押物的数量因出售等原因而减少，导致实际可抵押房产的总评估价值不足37240万元的，差额部分由借款人或第三方通过存入保证金的方式补足。信托计划存续期间，经受托人同意，在不低于原抵押物评估价值的前提下，借款人或第三方可提供其他不动产或支付相应保证金置换抵押物。

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2.保证担保

◎由集团核心企业中山市大信置业有限公司提供连带责任保证担保。

◎由集团核心企业中山市大信管理投资有限公司提供连带责任保证担保。

 

◆交易对手及抵押物介绍

1.借款人介绍

中山市大成建筑工程有限公司（简称“大成建筑”）成立于2009年2月10日，公司注册资本为3000万元，由张开成及张钟明共同出资筹建，法人代表为李伟志。该司经营范围包括承接工业与民用建筑工程、园林绿化工程、园林设施及设备安装工程，园林绿化养护管理工程等。公司目前拥有房屋建筑工程施工总承包三级资质，近三年业务区域主要分布在珠三角地区，目前已与中山市大信置业有限公司、中山市外贸机电安装公司、中山市宏基消防安装公司、中山市民鸿建筑工程有限公司、湛江市建筑工程有限公司等多家公司建立了良好的合作关系，先后承建了中山市大信海岸家园和中山市大信新家园一期、二期等商住项目，总开发面积达140万平米，建筑质量获业界一致好评。此外，公司还承接公园广场、城市道路、宾馆酒店、机关事业、企业等各类大型建筑和排水工程业务。截止2017年年末，该司总资产52474万元、净资产13475万元、营业收入31442万元，净利润541万元。

2.保证人介绍

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◎中山市大信置业有限公司

中山市大信置业有限公司（简称“大信置业”）是经中山市工商局批准拥有房地产开发与经营权的专业房地产企业，原拥有房地产开发“一级”资质，该资质于2017年末到期，新的资质仍在审批中。自2002年开始，大信置业先后投入巨资成功开发中山石岐区大信新都汇、小榄镇大信新都汇、大信商业步行街、大信海岸家园、大信新家园、大信芊翠家园、大信皇冠假日酒店、大信君汇湾等项目，累计开发面积约200万平方米。2012年底，大信置业因业务发展及融资需要，经中山市工商行政管理局核准分立为两个公司，原有的中山市大信置业有限公司存续，重点开展房地产开发业务。2017年7月，大信置业注册资本增加至30000万元。目前大信置业独立开发在售项目主要有君汇湾K区J区、阜沙大信公寓、石岐新都汇二期（B座），与远洋集团控股有限公司合力开发在售的项目主要有远洋江岚风景、远洋名门世家、远洋翡丽郡，以上总共还有约16万方的住宅待售。截至2017年末，大信置业总资产516,763.7 万元，总负债411,292.32万元，主营业务收入47,961.05万元。

◎中山市大信管理投资有限公司

中山市大信管理投资有限公司（简称“大信管理”）由中山市大信置业有限公司分立而来，2012年底，因业务发展及融资需要，经中山市工商行政管理局核准，中山市大信置业有限公司分立为两家公司，原中山市大信置业有限公司存续，新成立的中山市大信管理投资有限公司注册及实收资本2800万元，主要经营范围为物业管理，主要负责商业运营、酒店、餐饮服务及相关业务。大信管理目前持有并管理的是石岐商业街和大信新都汇·星汇店，大信新都汇·星汇店位于广东省中山市南区永安一路，总占地面积11372.4平方米，总建筑面积89476.22平方米，已于2017年12月29日开业，承租率约95%。截至2017年末，大信管理总资产226,411.19万元，总负债144,839.34万元，主营业务收入15,691.95万元。

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3.抵押物介绍

抵押物为58间商铺，合计建筑面积21081.90平方米，总评估价值约37240万元，抵押率约53.71%。抵押物分布在三处地方，分别由中山市大信置业有限公司、中山市大信管理投资有限公司和中山市大信新家园房地产开发有限公司提供担保。

（1）押品一（1间商铺）位于中山市石岐区兴畅路6号，大信海岸家园楼盘内，属于楼盘内商业街范围。北距民科西路200米，距离广珠城轨中山北站约500米，区域内以兴港路、东明北路、北外环为主交通干道，交通便利，周围商住小区集中，公共配套设施完善。

（2）押品二（8间商铺）地处石岐大信新都汇购物中心的一楼商业街内，全部出租完毕。石岐大信新都汇购物中心地理位置良好，交通便捷，基础设施公共设备配套完善，商服业繁荣度高，变现能力较优。

（3）押品三（49个商铺）位于中山市岐港公路北侧，翠沙路的东端，距离中山市政府大约4.3公里，距离石岐区办事处大约2.3公里，距离西区办事处大约3.2公里。市中医院、彩虹市场、麦德龙超市、石岐中心小学大信学校，吉的宝幼儿园等近在咫尺，附近有沙咀公园、滨江长廊、湿地公园等市政配套。

 

◆投资账户信息

账户名称：东莞信托有限公司（恒信大成建筑5号）

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账    号：8114801413000258375

开户银行：中信银行股份有限公司东莞分行

 

◆受托人介绍

东莞信托有限公司

【国企背景信托公司】

是一家国有控股的专业资产管理金融机构，成立于1987 年3 月，注册资金人民币12 亿元。公司总部位于广东东莞松山湖高新技术产业开发区，大股东为东莞市国资委全资的东莞金融控股集团有限公司。信托资金通过发放贷款、投资企业股权收益权、特定资产收益权等方式支持地方经济；与优秀投资机构合作，或进行资产组合配置，为客户资产进行专业化投资管理，实现相对较高的投资收益。

【产品多样，发展稳健】

公司实施市场化转型以来，开发出“恒信”、“宏信”、“汇信”、“泰信”、“鼎信”、“景信”等系列产品，10年累计为投资者实现收益170亿元，累计纳税12.15亿元，铸就了良好的“东莞信托”品牌。截至2017年末，东莞信托管理的信托资产规模达人民币459.57亿元。

【关键指标名列行业前茅】

公司主动管理型信托资产占比、结束项目信托报酬率、已清算结束集合类信托产品加权平均实际年化收益率等多项指标在全行业68家信托公司中多年均名列前茅，其中2017年主动管理型信托资产占比排名全行业第2位，达到行业前列水平。

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◆产品亮点

◎交易对手背景强——集团名列中国商业地产10强，主要商业项目已实现新加坡BT上市；

◎抵押物价值充足——中山繁华商圈超额抵押物担保，押品价值超3.7亿元，抵押率不足54%；

◆风控措施

1.抵押担保

中山市大信置业有限公司、中山市大信管理投资有限公司和中山市大信新家园房地产开发有限公司提供各自名下合计58间商铺为借款人本笔贷款作抵押担保，抵押物建筑面积21081.90平方米，总评估价值约37240万元，抵押率约53.71%。若办理抵押登记手续时，上述抵押物的数量因出售等原因而减少，导致实际可抵押房产的总评估价值不足37240万元的，差额部分由借款人或第三方通过存入保证金的方式补足。信托计划存续期间，经受托人同意，在不低于原抵押物评估价值的前提下，借款人或第三方可提供其他不动产或支付相应保证金置换抵押物。

2.保证担保

◎由集团核心企业中山市大信置业有限公司提供连带责任保证担保。

◎由集团核心企业中山市大信管理投资有限公司提供连带责任保证担保。

 

◆交易对手及抵押物介绍

1.借款人介绍

中山市大成建筑工程有限公司（简称“大成建筑”）成立于2009年2月10日，公司注册资本为3000万元，由张开成及张钟明共同出资筹建，法人代表为李伟志。该司经营范围包括承接工业与民用建筑工程、园林绿化工程、园林设施及设备安装工程，园林绿化养护管理工程等。公司目前拥有房屋建筑工程施工总承包三级资质，近三年业务区域主要分布在珠三角地区，目前已与中山市大信置业有限公司、中山市外贸机电安装公司、中山市宏基消防安装公司、中山市民鸿建筑工程有限公司、湛江市建筑工程有限公司等多家公司建立了良好的合作关系，先后承建了中山市大信海岸家园和中山市大信新家园一期、二期等商住项目，总开发面积达140万平米，建筑质量获业界一致好评。此外，公司还承接公园广场、城市道路、宾馆酒店、机关事业、企业等各类大型建筑和排水工程业务。截止2017年年末，该司总资产52474万元、净资产13475万元、营业收入31442万元，净利润541万元。

2.保证人介绍

◎中山市大信置业有限公司

中山市大信置业有限公司（简称“大信置业”）是经中山市工商局批准拥有房地产开发与经营权的专业房地产企业，原拥有房地产开发“一级”资质，该资质于2017年末到期，新的资质仍在审批中。自2002年开始，大信置业先后投入巨资成功开发中山石岐区大信新都汇、小榄镇大信新都汇、大信商业步行街、大信海岸家园、大信新家园、大信芊翠家园、大信皇冠假日酒店、大信君汇湾等项目，累计开发面积约200万平方米。2012年底，大信置业因业务发展及融资需要，经中山市工商行政管理局核准分立为两个公司，原有的中山市大信置业有限公司存续，重点开展房地产开发业务。2017年7月，大信置业注册资本增加至30000万元。目前大信置业独立开发在售项目主要有君汇湾K区J区、阜沙大信公寓、石岐新都汇二期（B座），与远洋集团控股有限公司合力开发在售的项目主要有远洋江岚风景、远洋名门世家、远洋翡丽郡，以上总共还有约16万方的住宅待售。截至2017年末，大信置业总资产516,763.7 万元，总负债411,292.32万元，主营业务收入47,961.05万元。

◎中山市大信管理投资有限公司

中山市大信管理投资有限公司（简称“大信管理”）由中山市大信置业有限公司分立而来，2012年底，因业务发展及融资需要，经中山市工商行政管理局核准，中山市大信置业有限公司分立为两家公司，原中山市大信置业有限公司存续，新成立的中山市大信管理投资有限公司注册及实收资本2800万元，主要经营范围为物业管理，主要负责商业运营、酒店、餐饮服务及相关业务。大信管理目前持有并管理的是石岐商业街和大信新都汇·星汇店，大信新都汇·星汇店位于广东省中山市南区永安一路，总占地面积11372.4平方米，总建筑面积89476.22平方米，已于2017年12月29日开业，承租率约95%。截至2017年末，大信管理总资产226,411.19万元，总负债144,839.34万元，主营业务收入15,691.95万元。

3.抵押物介绍

抵押物为58间商铺，合计建筑面积21081.90平方米，总评估价值约37240万元，抵押率约53.71%。抵押物分布在三处地方，分别由中山市大信置业有限公司、中山市大信管理投资有限公司和中山市大信新家园房地产开发有限公司提供担保。

（1）押品一（1间商铺）位于中山市石岐区兴畅路6号，大信海岸家园楼盘内，属于楼盘内商业街范围。北距民科西路200米，距离广珠城轨中山北站约500米，区域内以兴港路、东明北路、北外环为主交通干道，交通便利，周围商住小区集中，公共配套设施完善。

（2）押品二（8间商铺）地处石岐大信新都汇购物中心的一楼商业街内，全部出租完毕。石岐大信新都汇购物中心地理位置良好，交通便捷，基础设施公共设备配套完善，商服业繁荣度高，变现能力较优。

（3）押品三（49个商铺）位于中山市岐港公路北侧，翠沙路的东端，距离中山市政府大约4.3公里，距离石岐区办事处大约2.3公里，距离西区办事处大约3.2公里。市中医院、彩虹市场、麦德龙超市、石岐中心小学大信学校，吉的宝幼儿园等近在咫尺，附近有沙咀公园、滨江长廊、湿地公园等市政配套。

 

◆投资账户信息

账户名称：东莞信托有限公司（恒信大成建筑5号）

账    号：8114801413000258375

开户银行：中信银行股份有限公司东莞分行

 

◆受托人介绍

东莞信托有限公司

【国企背景信托公司】

是一家国有控股的专业资产管理金融机构，成立于1987 年3 月，注册资金人民币12 亿元。公司总部位于广东东莞松山湖高新技术产业开发区，大股东为东莞市国资委全资的东莞金融控股集团有限公司。信托资金通过发放贷款、投资企业股权收益权、特定资产收益权等方式支持地方经济；与优秀投资机构合作，或进行资产组合配置，为客户资产进行专业化投资管理，实现相对较高的投资收益。

【产品多样，发展稳健】

公司实施市场化转型以来，开发出“恒信”、“宏信”、“汇信”、“泰信”、“鼎信”、“景信”等系列产品，10年累计为投资者实现收益170亿元，累计纳税12.15亿元，铸就了良好的“东莞信托”品牌。截至2017年末，东莞信托管理的信托资产规模达人民币459.57亿元。

【关键指标名列行业前茅】

公司主动管理型信托资产占比、结束项目信托报酬率、已清算结束集合类信托产品加权平均实际年化收益率等多项指标在全行业68家信托公司中多年均名列前茅，其中2017年主动管理型信托资产占比排名全行业第2位，达到行业前列水平。